2024年1月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問43

✓ これが正解2普通借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時、賃借人が賃貸人に、その買取りを請求しない旨の特約をした場合、その特約は無効である。

解説

造作買取請求権を排除する特約は有効です。

この問は、民法の原状回復義務と、借地借家法の造作買取請求権、定期借家契約の説明義務、賃料の改定に関する特約を問うものです。

普通借家契約で、賃借人が賃貸人の同意を得て付けた造作（エアコンなど）は、契約が終わるときに時価で買い取るよう請求できます。これを造作買取請求権といいます。ただし借地借家法は、賃借人に不利な特約を無効とする規定の対象からこの造作買取請求権を外しているので、買取りを請求しない旨の特約は有効です。特約を無効とする記述は不適切です。

そのほかの記述は適切です。通常の使用による損耗や経年変化は、原状回復の対象外です。定期借家契約を結ぶときは、更新がなく期間の満了で終わることを、書面を交付するか、借主の承諾を得て電磁的方法で提供して説明しなければなりません。定期借家契約では、賃料を増減しない特約も有効です。

造作買取請求権は特約で排除できる、と借主に不利でも有効になる例外として覚えておくと判断できます。

ほかの選択肢の解説

• 1賃借人は、建物の引渡しを受けた後の通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに経年変化については、賃貸借が終了したときに原状に復する義務を負わない。：民法は、通常の使い方で生じた損耗や時間の経過による劣化を、借主が元に戻す義務の対象から除いています。賃貸借の終了時にこれらを直す必要はないので、記述は適切です。
• 3定期借家契約を締結するときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付し、または、賃借人の承諾を得て当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供して、説明しなければならない。：定期借家契約では、契約前に、更新がなく期間満了で終わることを書面の交付、または借主の承諾を得たうえでの電磁的方法による提供をして説明する必要があります。記述は適切です。
• 4定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃貸借期間中は賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効である。：普通借家契約と違い、定期借家契約では、借賃の改定に関する特約がある場合は借賃増減請求権の規定が適用されません。期間中は賃料を増減しないとする特約は有効で、記述は適切です。