2025年5月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問44

✓ これが正解4普通借家契約において、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合、借賃が経済事情の変動によって不相当となったとしても、特約の定めた期間内に借賃を増額させることはできない。

解説

不増額特約があれば、その期間内は借賃の増額を請求できません。

借地借家法の普通借家契約について、期間の定め、更新しない旨の通知、造作の買取請求、借賃増減の特約を確かめる問題です。借地借家法は、賃借人に不利な特約を無効とする規定が多い一方、賃借人に不利でない特約は有効とされます。

普通借家契約で期間を1年未満と定めた場合は、期間の定めがない契約とみなされます。1年と定めた場合は、そのまま期間1年の契約として有効です。更新をしない旨の通知に正当の事由が必要なのは賃貸人の側で、賃借人は正当の事由がなくても通知できます。賃借人が賃貸人の同意を得て付けた造作の買取りを請求する権利は、特約で排除でき、買取りを請求しない旨の特約も有効です。

普通借家契約で一定期間借賃を増額しない旨の特約がある場合、その期間内は、経済事情の変動で借賃が不相当になっても増額を請求できません。増額しない特約は賃借人に不利ではないため有効です（減額しない旨の特約は賃借人に不利なため、減額請求は妨げられません）。したがって、この記述が適切です。

期間1年未満は期間の定めなし、正当事由が必要なのは賃貸人だけ、造作の買取りは特約で排除できる、不増額特約は有効・不減額特約は無効、と整理すると見分けやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1普通借家契約において、賃貸借の期間を１年…：借家の期間を半年など12ヵ月に満たない長さで決めたときに限り、期間を決めなかった扱いになります。ちょうど1年という期間は有効に定められるので、記述は誤りです。
• 2期間の定めがある普通借家契約において、賃…：更新しない旨の通知に正当の事由が求められるのは、建物を貸している賃貸人の側です。借りている賃借人は正当の事由がなくても通知できるので、賃借人に正当事由を求める点が誤りです。
• 3普通借家契約において、建物の賃借人が賃貸…：造作の買取りを請求する権利の規定は、特約で排除できる任意規定とされています。造作の買取りを請求しない旨の特約も有効なので、無効とする点が誤りです。