2023年9月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問43

✓ これが正解3不動産が共有されている場合に、各共有者が、自己の有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者の同意を得る必要がある。

解説

共有者は他の共有者の同意なく、自分の持分を第三者に譲渡できます。

この問は、二重譲渡の対抗要件、手付による解除、共有持分の処分、引渡し前の滅失（危険負担）といった、不動産の売買契約に関する民法の規定を問うものです。

不動産を共有している場合、各共有者は自分の持分を自由に処分でき、第三者に譲渡するときも他の共有者の同意は必要ありません。他の共有者の同意が必要になるのは、共有物そのものを売却するなど、共有物全体に変更を加える場合です。自分の持分の譲渡に他の共有者の同意が必要とする記述が、最も不適切です。

ほかの記述は適切です。同じ不動産が二重に売買された場合、契約の先後にかかわらず、原則として先に所有権移転登記をした人が所有権を主張できます。買主が手付を交付した場合、売主が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付を放棄して契約を解除できます。売買契約の締結後、引渡しまでの間に建物が地震で全壊したように、当事者双方の責任でない理由で引き渡せなくなった場合は、買主は代金の支払いを拒むことができます。

持分の処分は単独でできるが、共有物全体の処分には全員の同意が必要、と区別して覚えると判断しやすくなります。

ほかの選択肢の解説

• 1同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、売買契約の締結の先後にかかわらず、原則として、所有権移転登記を先にした者が、当該不動産の所有権の取得を他方に対抗することができる。：不動産の物権の変動は、登記をしなければ第三者に対抗できません。二重に売買された場合は、契約をした順番ではなく、先に所有権移転登記を備えた買主が所有権を主張できるので、この記述は適切です。
• 2不動産の売買契約において買主が売主に手付金を交付した場合、売主が契約の履行に着手する前であれば、買主はその手付金を放棄することで契約を解除することができる。：買主が交付した手付が解約手付とされる場合、相手方である売主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して契約を解除できます。売主から解除するときは手付の倍額を差し出すので、この記述は適切です。
• 4売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は、売主に対する建物代金の支払いを拒むことができる。：引渡し前に地震のような双方の責任でない理由で建物がなくなった場合、2020年4月施行の民法では、買主は代金の支払いを拒めます（危険負担）。この記述は適切です。