2023年9月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問42

✓ これが正解4収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産や賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には、基本的に適用してはならないとされる。

解説

収益還元法は自用の不動産にも適用すべき手法とされています。

この問は、不動産の鑑定評価の3つの手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の考え方を問うものです。

不動産鑑定評価基準では、収益還元法は、賃貸用の不動産や事業用の不動産の価格を求める場合に特に有効であるとされ、さらに、文化財の指定を受けた建造物など一般的に市場性を有しない不動産を除き、基本的にすべての不動産に適用すべきものとされています。自用の不動産であっても、賃貸を想定することで適用できます。自用の不動産には基本的に適用してはならないとする記述が、最も不適切です。

ほかの記述は適切です。原価法は、価格時点の再調達原価（その不動産をもう一度造るのにかかる費用）を求め、そこから減価修正をして価格を求める手法です。取引事例比較法では、取引事例の時点と価格時点の間に価格水準の変動があれば、事例の価格を価格時点の水準に修正（時点修正）します。収益還元法は、その不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求める手法です。

収益還元法の対象から外れるのは市場性のない不動産だけで、自用の不動産は外れない、と押さえておくと判断しやすくなります。

ほかの選択肢の解説

• 1原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。：原価法は、価格時点でその不動産を新たに造ると仮定したときの費用（再調達原価）を求め、経年による価値の低下などを差し引く減価修正をして価格を求める手法です。この記述は適切です。
• 2取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正する必要がある。：取引事例比較法では、集めた事例の取引時点と評価する時点がずれていて、その間に価格水準が変わっていれば、事例の価格を価格時点の水準に直す時点修正を行います。この記述は適切です。
• 3収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求める手法である。：収益還元法は、その不動産が将来生むと見込まれる純収益を現在の価値に割り引き、その合計で価格を求める手法です。この記述は適切です。直接還元法とＤＣＦ法の2つの方法があります。