2023年9月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問50

✓ これが正解2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

解説

収益の現在価値の合計が投資額を上回れば、ＮＰＶ法では投資は有利です。

この問は、不動産投資の判断に使うＤＣＦ法・ＮＰＶ法・ＮＯＩ利回り・ＤＳＣＲの意味を問うものです。

ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、その不動産から将来得られる収益を一定の割引率で現在価値に直して合計し、その合計額から投資額の現在価値を差し引いて判断する方法です。収益の現在価値の合計が投資額を上回れば正味現在価値はプラスとなり、その投資は有利と判定できます。この記述が適切で、正解です。

ほかの記述は不適切です。一期間の純収益を還元利回りで割り戻して収益価格を求めるのは直接還元法です。ＤＣＦ法は、複数の期間に生じる純収益と、保有期間の終わりの売却価格（復帰価格）をそれぞれ現在価値に割り引いて合計する方法です。ＮＯＩ利回り（純利回り）は、年間の総収入ではなく、総収入から諸経費を差し引いた純収益（ＮＯＩ）を総投資額で割って求めます。ＤＳＣＲは、純収益を借入金の年間の元利返済額で割った値で、1.0を下回ると、その不動産の収益だけでは返済できないことを表します。

ＮＰＶはプラスなら有利、ＤＳＣＲは1.0以上なら返済可能、と判定の基準を数字で覚えると判断しやすくなります。

ほかの選択肢の解説

• 1ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法である。：ＤＣＦ法は、保有する期間の毎年の純収益と、最後に売るときの価格を、それぞれ割り引いて足し合わせる方法です。ある1年の純収益だけを還元利回りで割り戻す方法は直接還元法と呼ぶので、この記述は不適切です。
• 3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。：年間の総収入を総投資額で割ったものは、表面利回り（単純利回り）です。ＮＯＩ利回りは、総収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた純収益を使うので、この記述は不適切です。
• 4ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が１.０を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。：ＤＳＣＲは純収益が借入金の返済額の何倍かを示す指標で、1.0を下回ると収益が返済額に足りないことを意味します。1.0を下回っても返済できるとする点が逆で、この記述は不適切です。