2023年5月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問43

✓ これが正解4売買契約締結後、買主の責めに帰することができない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。

解説

買主に責任のない履行不能なら、買主は催告なしで直ちに解除できます。

この問は、不動産の売買契約に関する民法の規定のうち、二重譲渡、危険負担、共有持分の譲渡、契約の解除を問うものです。

売買契約の締結後、売主の引渡債務の全部が履行不能になった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約を解除できます。履行がもう不可能なので、催告しても意味がないからです。買主の責めに帰することができない事由による履行不能であれば、この解除が認められます。したがって、この記述が適切です。

ほかの記述は不適切です。同じ不動産が二重に売買された場合、譲受人どうしの間では、契約の先後ではなく所有権移転登記を先に備えた者が所有権を主張できます。引渡し前に建物が台風で全壊するなど、売主・買主の双方の責めに帰することができない事由で引き渡せなくなったときは、買主は代金の支払いを拒むことができます。共有者は、自分の持分であれば、他の共有者の同意なしに第三者へ譲渡できます。

不動産の二重譲渡は登記の先後、引渡し前の滅失は買主が代金を拒める、履行不能は催告なしで解除、と場面ごとに結論を押さえておくと見分けやすくなります。

ほかの選択肢の解説

• 1同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、所有権移転登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有者となる。：不動産を二人に売った場合、どちらが所有者として権利を主張できるかは、契約の日付ではなく登記を先に済ませたかどうかで決まります。先に契約した者が所有者となるとする点が誤りです。
• 2売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、台風によって全壊した場合、売主の責めに帰することができない事由であるため、買主は、売主に対する建物代金の支払いを拒むことはできない。：２０２０年施行の民法では、引渡し前に双方に責任のない理由で建物がなくなれば、買主は代金の支払いを断ることができます。支払いを拒めないとする記述は、改正前の考え方に近く誤りです。
• 3不動産が共有されている場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者全員の同意を得なければならない。：共有物全体を売るには全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであれば、各共有者は単独で自由に売ることができます。他の共有者全員の同意が必要とする点が誤りです。