令和4年度 問40

✓ これが正解2買主が購入後1年以内に当該マンションを第三者に転売した場合に、その第三者（転得者）は、当初の買主（転売者）が引渡しを受けた時から10年以内であれば、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を当然に追及することができる。

解説

転得者は売主と契約関係がなく、品確法の責任を直接は追及できません。

品確法は、新築住宅の売買契約で、売主が買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保の責任を負うと定めています。売主が請負会社から引渡しを受けた住宅なら、その引渡しの時から10年間です。この定めに反する特約で買主に不利なものは無効です。また新築住宅とは、まだ人が住んだことがなく、建設工事の完了の日から1年を経過していない住宅をいいます。

請負会社が建てた住宅の売主の責任期間を、請負会社から引渡しを受けた時から10年間とする記述は、条文どおりで適切です。修補請求はできるが損害賠償請求はできないとする特約は、法が定める責任の一部を奪う買主に不利な特約なので、買主が容認していても無効です。完成から1年を過ぎて初めて分譲された住宅は新築住宅に当たらないので、品確法の担保責任は問えません。

これに対し、買主から転売を受けた第三者（転得者）が元の売主に直接責任を追及できるとする記述は不適切です。品確法の責任は、売買契約の売主が買主に対して負うもので、売主と契約関係にない転得者に当然に及ぶものではありません。責任を負うのは誰が誰に対してか、と契約の当事者を確かめる見方で判断しましょう。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1当該マンションの構造耐力上主要な部分等の…：売主が別の建築請負会社から引渡しを受けた新築住宅では、10年間の起算点は売主が請負会社から引渡しを受けた時とされています。品確法の条文のとおりで、適切な記述です。
• 3当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵…：修補だけを認めて損害賠償の請求を認めない特約は、法が定める責任の範囲を買主に不利に狭めるものです。品確法はこうした特約を無効とするので、買主が受け入れていても効力はありません。
• 4当該マンションが建設工事の完了の日から起…：品確法の新築住宅は、建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除くと定義されています。完成から1年を過ぎて初めて売り出された住宅は対象外なので、品確法による責任は問えません。