令和元年度 問40

✓ これが正解3新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例の規定は、法人が買主である売買契約においては適用されない。

解説

品確法の特例は買主が法人でも適用されるので、その記述が誤りです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、新築住宅について瑕疵担保責任の特例を定めています。新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）です（第2条第2項）。請負人や売主は、引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について担保の責任を負い、これに反する特約で注文者や買主に不利なものは無効です（第94条・第95条）。

新築住宅の定義を述べた記述、10年間の責任を負う部位を述べた記述は、条文どおりです。責任を修補に限り、契約の解除や損害賠償の請求をできないとする特約は、買主に不利な特約なので無効となり、この記述も正しい内容です。

誤っているのは、法人が買主の売買契約には特例が適用されないとする記述です。品確法の特例は新築住宅の売買契約に広く適用され、買主が個人か法人かで区別していません。買主の属性ではなく、新築住宅かどうかと対象の部位で判断すると覚えておきます。

出題当時の品確法は、担保の責任の中身を改正前の民法の瑕疵担保の規定で定めていました。現在は2020年4月1日施行の民法改正に伴う整備法（平成29年法律第45号）により、民法第415条・第541条・第542条・第562条・第563条などに規定する担保の責任を負う形に改められています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1新築住宅とは、新たに建設された住宅で、か…：品確法は、新たに建設され、まだ人が住んだことがなく、工事の完了から一年を経過していない住宅を新築住宅としています。記述はこの定義と一致しています。
• 2新築住宅について、住宅新築請負契約に基づ…：請負の場合、請負人は引渡しから十年間、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分のうち政令で定めるものについて責任を負います。記述に誤りはありません。
• 4新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修…：十年間の担保責任の規定に反する特約のうち、買主に不利なものは無効になります。解除や損害賠償の道を閉ざして修補だけに絞る特約は買主に不利なので、無効とする記述は正しいです。