平成28年度 問34

✓ これが正解4敷地に、特定の区分所有者に対して無償の駐車場専用使用権が規約に基づいて設けられていた場合、後に、当該駐車場部分の使用を有償化する決議をするには、必ず当該専用使用権者の承諾を得なければならない。

解説

使用料が相当な有償化なら、専用使用権者の承諾がなくても決議できます。

規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その区分所有者の承諾が必要です（区分所有法第31条第1項後段）。最高裁は、特別の影響とは、規約変更の必要性・合理性と、それによって一部の区分所有者が受ける不利益を比べ、不利益が受忍すべき限度を超える場合をいうと判断しています。

無償の駐車場専用使用権を有償にする決議について、最高裁は、有償化に必要性・合理性があり、使用料が社会通念上相当な額であれば、専用使用権者は受け入れるべきで、その承諾がなくても有償化できるとしました。必ず承諾を得なければならないとする記述は、この判断と合わないので不適切です。

ほかの記述を見ると、専有部分の説明は、構造上区分され、住居・店舗などの用途に独立して使えるように区分された建物の部分を区分所有権の目的とする区分所有法の内容どおりです。地下の駐車場部分も、周囲が完全に遮られていなくても構造上・利用上の独立性があれば専有部分になり得るという最高裁の考え方に沿っています。専用使用権と専用使用部分の説明は、標準管理規約の定義のとおりです。承諾が要るのは不利益が受忍の限度を超えるときだけ、と覚えておくと判断しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1専有部分とは、一棟の建物に構造上区分され…：区分所有法は、構造上区分され、住居や店舗などとして独立して使えるように区分された建物の部分を区分所有権の目的とし、その部分を専有部分と呼びます。記述は第1条と第2条を合わせた内容で、不適切な点はありません。
• 2地下に設けられた駐車場部分は、必ずしも周…：駐車場などの部分は、壁で四方を完全に囲まれていなくても、構造上・利用上の独立性を備えていれば専有部分になり得るとするのが最高裁の考え方です。登記して分譲できるとする記述はこれに沿っています。
• 3専用使用権とは、敷地及び共用部分等の一部…：標準管理規約は、敷地と共用部分等の一部を特定の区分所有者が排他的に使える権利を専用使用権とし、その対象部分を専用使用部分と定義しています。記述はこの定義どおりで適切です。