令和6年度 問35

✓ これが正解3イ・ウ

解説

適切なのはイとウの組で、雑排水管を一律に共用部分とするアが誤りです。

専有部分と共用部分の区分は、標準管理規約（単棟型）第7条（専有部分の範囲）とそのコメント、第14条（バルコニー等の専用使用権）とそのコメントで判断します。専用使用権とは、共用部分の一部を特定の区分所有者だけが使える権利のことです。

記述アは不適切です。第7条は、専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは専有部分とすると定め、コメントは、雑排水管については配管継手及び立て管を共用部分とする考え方を示しています。各住戸の床下などを通る枝管は専有部分に当たりうるので、位置にかかわらず一律に共用部分とはいえません。記述イは適切です。天井・床・壁は躯体部分を除く部分が専有部分なので、壁紙は区分所有者が自ら張り替えられますが、界壁のコンクリート躯体は共用部分で、自ら加工することはできません。記述ウも適切です。バルコニーは共用部分ですが、住戸と一体として扱うのが妥当なため、接する住戸の区分所有者に専用使用権が認められています。

したがって適切なのはイ・ウの組です。配管は本管・立て管が共用で枝管は専有になりうる、壁は躯体が共用で内装が専有、と線を引く位置を押さえると判断しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1ア・イ：アとイの組は、雑排水管を敷設位置に関係なく共用部分とした記述アを含んでいます。立て管や継手は共用でも、各住戸専用の枝管は専有部分になりうるので、一律とする点が規約の考え方と合いません。
• 2ア・ウ：アとウの組は、バルコニーの専用使用権の記述は正しいものの、雑排水管をすべて共用部分とした記述アを含むので成り立ちません。また壁紙と躯体の区別を述べた正しい記述イが抜けています。
• 4ア・イ・ウ：三つすべてを適切とする組は、記述アまで正しいと見ています。排水管のうち住戸専用の部分は専有部分に含まれうるため、位置を問わず共用部分とするアは誤りで、全部を選ぶことはできません。