平成28年度 問41

✓ これが正解1甲の売買契約の特約で、Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について、引渡しの日から１年間と定めたとしても、Ｂは瑕疵を知った日から１年間、Ａに対し瑕疵担保責任を追及することができる。

解説

引渡しから1年の特約は無効で、買主は知った日から1年間追及できます。

宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者に売る場合、宅地建物取引業法第40条により、瑕疵担保責任について民法の規定より買主に不利な特約は無効になります。例外は、責任を負う期間を引渡しの日から2年以上とする特約だけです。

出題当時の民法では、売主は隠れた瑕疵（通常の注意では気づけない欠陥）について、故意・過失がなくても責任を負い、買主は瑕疵を知った時から1年以内に解除や損害賠償を請求できました。引渡しの日から1年間とする特約は2年以上という例外にあたらず、民法より買主に不利なので無効です。特約が無効になると民法の原則に戻るため、Bは瑕疵を知った日から1年間、責任を追及できます。これが正しい記述です。

買主が契約時に知っていた瑕疵は隠れた瑕疵ではなく、売主に故意も過失もないことは責任を免れる理由になりません。損害賠償責任を負わない代わりに修補をする特約は、損害賠償の請求を奪う点で買主に不利なので無効です。業者が売主のとき有効なのは引渡しから2年以上の期間の特約だけ、と覚えると判断できます。

出題当時は瑕疵担保責任の制度でした。現在は民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号・2020年4月1日施行）により、契約の内容に適合しない場合の売主の責任に改められ、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すればよいとされ、第40条もこの責任についての特約の制限に改められています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2甲の売買契約締結時に、Ｂのみが知っていた…：責任の対象は、買主が普通に注意しても気づけない欠陥です。Bが契約の時点ですでに知っていた欠陥は隠れたものとはいえないので、それを理由にAの責任を問うことはできません。
• 3甲の隠れた瑕疵の原因について、Ａに故意も…：出題当時、売主の瑕疵担保責任は売主に落ち度がなくても負う無過失責任でした。Aに故意も過失もないことは責任を逃れる理由にならないので、追及できないとする記述は誤りです。
• 4甲の売買契約の特約において、Ａは、瑕疵を…：民法上、買主は欠陥について損害賠償を請求できます。修補を5年間続けるとしても、損害賠償の責任を負わないとする部分は買主に不利な特約にあたり、宅地建物取引業法第40条により無効になります。