令和7年度 問32

✓ これが正解4専有部分である住戸に付属する窓ガラスが台風等で割れて当該住戸に雨が吹き込んでしまう状況となった場合、当該住戸の区分所有者自身の判断で、同様の仕様の窓ガラスに張り替えを行う。

解説

台風で割れ雨が吹き込む緊急時は、区分所有者自身が同仕様で張り替えられます。

標準管理規約（単棟型）の窓ガラスの扱いを確かめる問です。窓ガラスは住戸に付いていても専有部分には含まれない共用部分で、各住戸の区分所有者が専用使用権をもつバルコニー等の一つとされています。

21条3項は、区分所有者は、理事長の承認を受けた場合などを除き共用部分等の保存行為（現状を維持するための行為）を行うことができないとしつつ、専有部分の使用に支障が生じている場合に、区分所有者が行う保存行為が緊急を要するものであるときは、この限りでないとしています。21条関係コメントは、その例として、台風等で住戸の窓ガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えるケースを挙げています。区分所有者自身の判断で張り替えるとする記述が適切です。

ほかの記述を見ると、管理組合が負担するのは、第三者による犯罪行為等で割れたことが明らかな場合などです。空き巣狙いが割った場合はこれにあたり、区分所有者の負担ではありません。住戸の賃借人が割った場合は住戸を使う側の事情なので、管理組合が当然に負担するわけではありません。断熱性を高める複層ガラスへの交換は、22条により管理組合が計画修繕として行うのが原則です。

緊急で同じ仕様なら区分所有者、性能を上げる改良は管理組合、犯罪による破損も管理組合、と場面で分けると判断しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1専有部分である住戸に付属する窓ガラスを当…：管理組合が自らの負担で直すとされるのは、第三者の犯罪行為などによる破損のように、住戸を使う側に原因がない場合です。住戸の賃借人が割ったときまで管理組合が責任と負担を負うとする根拠はありません。
• 2専有部分である住戸に付属する窓ガラスを空…：空き巣狙いによる破損は、第三者による犯罪行為等によることが明らかな場合にあたり、通常の使用に伴うものではありません。この場合の修繕は管理組合がその責任と負担において行うとされ、区分所有者の負担ではありません。
• 3専有部分である住戸に付属する窓ガラスを、…：窓ガラスなど開口部の改良工事で、防犯・防音・断熱など住宅の性能の向上に資するものは、管理組合がその責任と負担において計画修繕として行うとされています。区分所有者の負担で行うのが原則という記述は逆です。