平成30年度 問29

✓ これが正解1マンションの地下に設けられた駐輪場を、壁と扉を設置して、災害用の備蓄倉庫とすること。

解説

駐輪場を備蓄倉庫に変える工事は普通決議ではできません。

共用部分の変更のうち、形状又は効用の著しい変更を伴うものは、区分所有法と標準管理規約で特別多数の決議が必要とされ、それ以外の工事は集会（総会）の普通決議で行えます。判断の軸は、工事によって共用部分の形や使い道が大きく変わるかどうかです。

地下の駐輪場に壁と扉を設けて災害用の備蓄倉庫にする工事は、自転車を置く場所を物の保管庫へと用途そのものを変え、形状にも手を加えるので、効用の著しい変更に当たり、普通決議ではできません。エレベーターを地震時に最寄り階で停止して扉が開く性能のものに更新する工事は、既存設備の更新で、使い道は変わりません。各住戸の玄関扉を枠ごと耐震性のあるものに替える工事は、標準管理規約のコメントで普通決議により実施可能とされる玄関扉等の一斉交換工事に当たります。ブロック塀に控壁を設ける工事も、倒壊を防ぐ部分的な補強で、塀の形や役割を大きく変えるものではありません。

使い道が変わる工事は特別多数、性能を上げる更新や補強は普通決議、と分けると判断しやすくなります。出題当時の区分所有法では、共用部分の著しい変更は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議でした。現在は区分所有法の改正（令和7年法律第47号・2026年4月1日施行）により、定足数を満たした集会で、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上で決する形に改められています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2エレベーター設備を、地震時には最寄りの階に停止して、扉が開く性能のものに更新すること。：地震時に最寄り階で停止して扉が開くエレベーターへの更新は、既にある設備を性能の高いものに取り替える工事です。昇降設備としての使い道は変わらず、形状や効用の著しい変更を伴わないので、普通決議で行えます。
• 3各住戸の玄関扉を、枠を含めて耐震（対震）性のあるものに更新すること。：玄関扉を枠ごと耐震性のある製品に替える工事は、玄関扉等の一斉交換工事として普通決議で実施可能と整理されています。出入口としての役目は変わらないため、特別多数の決議までは求められません。
• 4マンションの敷地のブロック塀が地震時に倒壊しないよう、必要な箇所に控壁を設置すること。：ブロック塀に控壁を付けるのは、地震で倒れないようにするための部分的な補強です。塀の位置や役割はそのままで、形状や効用を大きく変える工事ではないので、普通決議で行えます。