平成28年度 問50

✓ これが正解3Ａは、契約期間を３月間とする暫定契約を、管理者の置かれている管理組合Ｄと締結していたが、その後、当該暫定契約の有効期間が満了する日までに管理組合Ｄとの協議をととのえ、あらためて当該暫定契約前の契約と、契約内容及び契約期間１年間を同一とする管理受託契約を締結することとしたが、区分所有者及び管理者の全員に対し重要事項を記載した書面を交付したのみで、重要事項の説明会を開催しなかった。

解説

暫定契約より期間を延ばす契約は同一条件でなく、説明会が必要です。

マンション管理適正化法第72条は、管理受託契約を新たに締結するときや、従前と同一の条件でない内容で更新するときは、あらかじめ説明会を開催し、管理業務主任者に重要事項を説明させることを求めています。同一の条件で更新するときは説明会は不要で、区分所有者等全員に重要事項を記載した書面を交付し、管理者等が置かれているときは管理者等に管理業務主任者をして書面を交付して説明させれば足ります。国の通知は、従前の契約に比べて契約期間を短縮するだけの更新を同一の条件に含めています。

管理組合Dの例では、直前の契約は契約期間3月の暫定契約です。これと比べて1年間に延ばす契約は、短縮ではなく延長なので、同一の条件とはいえません。説明会を開いて重要事項を説明しなければならず、書面の交付だけで済ませたのは違反です。

ほかの記述では、居住用の独立部分が5戸のマンションでは、第78条により事務所を代表する者が管理業務主任者に代わって説明を行えます。管理組合Cとの暫定契約は期間を短縮しただけなので同一の条件にあたり、管理者もいないので区分所有者全員への書面交付で足ります。管理組合法人Eとの同一条件の更新で、専任でない管理業務主任者に記名押印させることも認められています。比べる相手は直前の契約、と押さえると暫定契約の問いで迷いません。

出題当時の第72条では、重要事項を記載した書面に管理業務主任者が記名押印するとされていました。現在はデジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第37号）による改正で、記名させれば足りる形に改められています。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1Ａは、人の居住の用に供する独立部分（区分…：人の居住の用に供する独立部分が5以下のマンションの管理事務では、事務所を代表する者が管理業務主任者としてすべき事務を行えます。代表者が重要事項を説明したことは第78条に沿っており、違反ではありません。
• 2Ａは、管理受託契約の更新について、管理者…：内容は同じで期間だけを3月に縮める暫定契約は、同一の条件での更新にあたります。管理者が置かれていないので、区分所有者全員に重要事項の書面を渡せば足り、説明会を開く必要はありません。
• 4Ａは、管理受託契約の更新について、管理組…：同一条件の更新で交付する重要事項の書面には管理業務主任者が記名押印しますが、その主任者は専任である必要がありません。専任でない主任者に記名押印させた対応は違反になりません。