2024年1月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問50

✓ これが正解4ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。

解説

IRRは将来キャッシュフローの現在価値と投資額を等しくする割引率です。

この問は、不動産の投資判断に使う利回りや評価の手法、レバレッジ効果の考え方を問うものです。

ＩＲＲ（内部収益率）は、投資によって将来得られるキャッシュフローの現在価値の合計と、投資額とが等しくなる割引率です。ＩＲＲが投資家の期待する収益率を上回れば、投資する価値があると判断できます。記述は適切です。

そのほかの記述は誤っています。ＮＯＩ利回り（純利回り）は、年間の総収入から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で割って求めます。ＤＣＦ法は、各期間の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計し、収益価格を求める手法です。借入金を併用した投資でレバレッジ効果により自己資金の収益率が高まるのは、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合です。

利回りや評価では総収入ではなく経費を引いた純収益を使う、レバレッジは収益率が金利を上回るときに効く、と押さえると判断できます。

ほかの選択肢の解説

• 1ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。：対象不動産の総収入を総投資額で割った値は、経費を考えない表面利回り（単純利回り）です。ＮＯＩ利回りは、総収入から諸経費を引いた純収益で計算するので、記述は誤りです。
• 2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。：ＤＣＦ法で割り引くのは、各期の総収入ではなく、そこから費用を除いた純収益と、最後に売却したときの復帰価格です。総収入を使うとする記述は誤りです。
• 3借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができる。：借入れを使った投資で自己資金に対する収益率が上がるのは、物件の収益率が借入金利より高い場合です。収益率が金利を下回ると、逆に自己資金の収益率は下がってしまいます。