権利関係の練習問題 問50

✓ これが正解イ賃貸人Aが、賃借人Bとの定期建物賃貸借に先立ち、Bに対し、この賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することについての説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。

解説

事前の説明がなければ更新がない旨の定めは無効です。

借地借家法38条3項は、定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は「あらかじめ」、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定めています（賃借人の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供することもできます。同条4項）。そして5項は、賃貸人がこの説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効とするとしています。この記述が正しいものです。

7項は、居住の用に供する建物（床面積200平方メートル未満のものに限る）の定期建物賃貸借で、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は解約の申入れをすることができ、賃貸借は解約の申入れの日から「一月」を経過することによって終了するとしています。

39条は取壊し予定の建物の賃貸借の定めです。1項は、法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合に、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができるとし、2項は、その特約は「建物を取り壊すべき事由を記載した書面」によってしなければならないとしています（3項により電磁的記録も可）。

ほかの選択肢の解説

• ア賃貸人Aが賃借人Bと定期建物賃貸借をしようとするときは、Aは、契約を締結した後遅滞なく、Bに対し、この賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明すれば足りる。：38条3項の説明は、定期建物賃貸借をしようとするときに「あらかじめ」しなければなりません。契約を締結した後に遅滞なく説明すれば足りるとする点が、条文の時期と合いません。
• ウ居住の用に供する床面積100平方メートルの建物の定期建物賃貸借において、転勤により賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は解約の申入れをすることができ、賃貸借は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。：38条7項により、要件を満たす居住用建物の定期建物賃貸借で賃借人が解約の申入れをした場合、賃貸借は解約の申入れの日から「一月」を経過して終了します。3月とする点が誤りです。
• エ法令により一定の期間を経過した後に取り壊すべきことが明らかな建物を賃貸する場合に、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めるときは、その特約は口頭ですることもできる。：39条2項は、取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならないとしています。口頭ですることはできません。