宅建業法の練習問題 問67

✓ これが正解ア民法第566条に規定する期間について、建物の引渡しの日から2年とする特約は、することができる。

解説

期間を引渡しの日から2年以上とする特約なら、することができます。

40条1項は、宅建業者が自ら売主となる売買契約で、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保責任について、民法566条に規定するものより買主に不利となる特約を禁じています。ただし、同条に規定する期間を、目的物の引渡しの日から2年以上とする特約だけは、例外として認めています。

民法566条の期間は、一般に、買主が不適合を知った時から数えるものとされています（民法は宅建業法の外の法律です）。期間を引渡しの日から2年とする特約は、この例外にあたるので許されます。これに対し、引渡しから1年とする特約や、契約締結の日から2年とする特約は、引渡しの日から2年以上という条件を満たさず、買主に不利なので許されません。本問では引渡しが契約の3か月後なので、契約締結の日から2年とすると、引渡しの日からは1年9か月しかありません。

同条2項は、これに反する特約を無効としています。無効になるのは特約だけで、売買契約そのものは有効です。

ほかの選択肢の解説

• イ…建物の引渡しの日から1年とする特約は、Bの同意があれば、することができる。：40条1項の例外は、期間を引渡しの日から2年以上とする特約に限られます。引渡しの日から1年とする特約は買主に不利なので、Bが同意していてもすることはできず、同条2項により無効です。
• ウ…売買契約を締結した日から2年とする特約は、することができる。：40条1項の例外は、引渡しの日を起算点として2年以上とするものです。引渡しは契約の3か月後なので、契約締結の日から2年とすると引渡しの日からは1年9か月となり、例外にあたらず、することはできません。
• エ宅地建物取引業法第40条に反する特約をしたときは、その売買契約の全体が無効となる。：40条2項が無効とするのは、同条1項に反する特約だけです。売買契約の全体が無効になるのではなく、特約を除いた部分は有効なまま残ります。