宅建業法の練習問題 問65

✓ これが正解ウ損害賠償の予定額を1,000万円と定めた場合、その定めは、代金の額の10分の2を超える200万円の部分について無効となる。

解説

2割を超える定めは、全体ではなく超える部分だけが無効になります。

38条1項は、宅建業者が自ら売主となる売買契約で、債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定したり、違約金を定めたりするときは、それらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならないとしています。代金4,000万円なら、合算して800万円が上限です。

同条2項は、これに反する特約は、代金の額の10分の2を超える部分について無効としています。特約の全体が無効になるのではありません。1,000万円と定めたときは、800万円を超える200万円の部分が無効になり、800万円の予定として扱われます。

また、損害賠償の予定額と違約金は別々に見るのではなく、合算して判断します。600万円と400万円なら合計1,000万円で、上限を超えます。なお78条2項により、38条は宅建業者相互間の取引には適用されません。

ほかの選択肢の解説

• ア債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、違約金を400万円と定めることは、それぞれが代金の額の10分の2以下なので、することができる。：38条1項は、損害賠償の予定額と違約金を合算した額で判断します。600万円と400万円を合算すると1,000万円となり、代金4,000万円の10分の2である800万円を超えるので、このような定めはできません。
• イ…全体が無効となる。：38条2項は、これに反する特約を、代金の額の10分の2を超える部分について無効とするにとどめています。特約の全体が無効になるのではなく、800万円を超える200万円の部分だけが無効です。
• エ買主が宅地建物取引業者Cであっても、Aは、損害賠償の予定額と違約金を合算して代金の額の10分の2を超える定めをすることはできない。：78条2項により、38条は宅建業者相互間の取引には適用されません。買主Cが宅建業者であれば、合算して代金の10分の2を超える損害賠償額の予定等をしても、この条の制限は受けません。