宅建業法の練習問題 問64

✓ これが正解ウ宅地建物取引業者でないBとの間で、申込みの撤回等ができる期間を告げられた日から起算して10日間とする特約をした場合、その特約は法の定める8日間と異なるので無効である。

解説

無効になるのは申込者等に不利な特約だけで、有利な特約は有効です。

37条の2第4項は、同条第1項から第3項までの規定に反する特約で、申込者等に不利なものを無効としています。無効になるのは買主側に不利な特約に限られます。撤回等の期間を10日間に延ばす特約は、買主がより長く撤回等をできるので有利であり、有効です。法の定めと違うことだけで無効になるわけではありません。

第1項後段により、宅建業者は撤回等に伴う損害賠償や違約金の支払を請求できません。撤回等をしたら違約金を払うという特約は、この規定に反し買主に不利なので無効です。また第3項により、撤回等があれば、宅建業者は受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければなりません。

さらに78条2項により、37条の2は宅建業者相互間の取引には適用されません。買主も宅建業者であれば、この条による撤回等はできません。

ほかの選択肢の解説

• ア…が申込みの撤回等を行ったときは、Aは、Bに対し、速やかに、受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。：37条の2第3項により、申込みの撤回等が行われたときは、宅建業者は申込者等に対し、速やかに、買受けの申込みや契約締結の際に受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。正しい記述です。
• イ…との間で、申込みの撤回等をしたときはBが違約金を支払う旨の特約をしても、その特約は無効である。：37条の2第1項後段により、宅建業者は撤回等に伴う損害賠償や違約金の支払を請求できません。これに反し買主に不利な特約は、同条第4項により無効です。正しい記述です。
• エBが宅地建物取引業者である場合は、Bは、同条の規定による申込みの撤回等をすることはできない。：78条2項は、37条の2を宅建業者相互間の取引には適用しないと定めています。買主Bが宅建業者であれば、同条による撤回等はできないので、正しい記述です。