宅建業法の練習問題 問58

✓ これが正解エAは、自ら売主として締結した建物の売買契約について、Aが約定どおり買主に建物を引き渡した後に、買主が手付を放棄して契約の解除をしようとした際、その解除を拒んだ。

解説

売主が履行に着手した後の手付解除を拒んでも違反にならない。

宅地建物取引業法47条の2は、宅建業者だけでなく、その代理人、使用人その他の従業者にも、契約の勧誘などに関する一定の行為を禁じています。1項は「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為」を禁じ、3項はほかの禁止行為を国土交通省令等に委ねています。これを受けた施行規則16条の11第3号は、相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、「正当な理由なく」解除を拒み、又は妨げることを禁じています。

手付による解除ができる範囲は業法39条2項が定めています。宅建業者が自ら売主として手付を受領したときは、買主は手付を放棄して契約を解除できますが、ただし書きにより「その相手方が契約の履行に着手した後」はできません。買主から見た相手方は売主Aです。Aが約定どおり建物を引き渡した後は履行に着手した後に当たり、買主はもう手付による解除ができないので、Aが解除に応じなくても正当な理由のない拒否にはなりません。したがって、違反しないのはこの行為です。

これに対し、Aがまだ履行に着手していない段階では買主は手付を放棄して解除でき、39条2項は売主の承諾を条件にしていません。承諾が要ると告げて拒むのは正当な理由のない拒否です。施行規則16条の11第2号は、申込みの撤回に際し既に受領した預り金の返還を拒むことを禁じ、相手方の了承があれば返さなくてよいという例外を置いていません。また、断定的判断は提供する行為そのものが禁じられているので、相手方が信じず契約しなかったとしても違反になります。

ほかの選択肢の解説

• アAの従業者は、マンションの購入を勧誘するに際し、相手方に対し、このマンションは将来必ず値上がりするので転売すれば確実に利益が出ると告げたが、相手方はこれを信じず、契約も締結しなかった。：業法47条の2第1項が禁じているのは、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を「提供する行為」です。相手方が信じず契約しなかったとしても、断定的に告げた時点で違反になります。
• イAは、宅地の買受けの申込みをした者がその申込みを撤回した際、申込みの時に撤回の場合は預り金を返還しないことを相手方が了承していたことを理由に、既に受領していた預り金の返還を拒んだ。：施行規則16条の11第2号は、相手方等が申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金の返還を拒むことを禁じています。申込み時に相手方が了承していた場合を除く定めはないので、返還を拒めば違反です。
• ウ…まだAも買主も契約の履行に着手していない段階で、買主が手付を放棄して契約の解除をしようとした際、手付による解除には売主の承諾が要ると告げて、その解除を拒んだ。：業法39条2項により、売主Aが履行に着手するまでは買主は手付を放棄して解除でき、売主の承諾は条件になっていません。承諾が要ると告げて解除を拒むのは、施行規則16条の11第3号の正当な理由のない拒否に当たります。