宅建業法の練習問題 問2

✓ これが正解エ自ら所有するアパートの各室を、自ら貸主となって入居者に賃貸する行為

解説

自ら貸主となる貸借は、宅地建物取引業の定義に入っていません。

宅建業法第2条第2号は、宅地建物取引業を、宅地・建物について次の行為を業として行うものと定めています。一つ目は売買または交換（自分が当事者となるもの）、二つ目は売買・交換・貸借の代理または媒介（他人の取引を代わりに行う、または仲立ちする）です。

一つ目のほうには「貸借」が入っていません。つまり、自分が貸主となって宅地や建物を貸すこと（自ら貸借）は、何度繰り返しても宅地建物取引業には当たらず、免許も要りません。自ら所有するアパートの各室を自ら貸主として賃貸する行為は、まさにこの場合なので、当たらないものとして選ぶことになります。

これに対して、貸借であっても他人のために代理や媒介をすれば二つ目に当たります。また、条文は建物について「建物の一部を含む」としているので、ビルの1室だけを売る場合も建物の売買です。「自分が当事者か、他人の取引に関わるのか」と「売買・交換か、貸借か」の二つの軸で整理すると覚えやすくなります。

ほかの選択肢の解説

• ア自ら所有する1棟のビルを区分し、その各室を順次売却する行為：第2条第2号は建物に「建物の一部を含む」としています。ビルを区分して各室を売る行為は建物の売買に当たり、業として行えば宅地建物取引業になります。
• イ自ら所有する宅地を、他人が所有する宅地と交換する行為：宅地の交換は、売買と並んで、自ら当事者となる場合でも宅地建物取引業に当たる行為です。業として行えば宅地建物取引業になります。
• ウ他人が所有する宅地の貸借について、その所有者を代理して借主と契約を結ぶ行為：貸借は、自ら当事者となる場合は含まれませんが、他人のために代理や媒介をする場合は宅地建物取引業に当たります。この行為は貸借の代理です。