令和2年度 問43

✓ これが正解1Ｂが、Ａの承諾を得ないで、その専有部分を第三者Ｃに転貸する契約を締結した場合でも、Ｃがその専有部分の使用・収益を始めない限り、ＡはＢとの賃貸借契約を解除することができない。

解説

無断転貸でも、転借人が使用収益を始めるまでは解除できません。

民法第612条第1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸することができないとし、第2項は、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときに、賃貸人が契約の解除をすることができると定めています。転貸とは、借りている物をさらに別の人に貸すことです。解除できるのは第三者に使用・収益をさせたときなので、無断で転貸の契約を結んだだけで、Ｃがまだ使い始めていない段階では、ＡはＢとの賃貸借契約を解除できません。記述は正しいものです。

他の記述を見ると、期間を2年と定めた賃貸借で中途解約の特約を置かなかった場合、第618条の解約をする権利の留保がないので、賃借人Ｂから期間の途中で一方的に解約することはできません。借地借家法第33条の造作買取請求権については、第37条が賃借人に不利な特約を無効とする対象に第33条を挙げていないため、買取りを請求できない旨の特約も有効です。賃料の支払時期は民法第614条により、建物については毎月末で、当月分をその月の末日に支払う後払いが原則です。

無断転貸による解除は、転貸の契約ではなく、第三者による使用・収益の開始で判断すると覚えておくと迷いません。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2ＡＢ間で 建物賃貸借の期間を２年間と定め…：期間を定めた建物賃貸借は、解約する権利を留保する特約がなければ、期間中に当事者の一方から解約を申し入れることはできません。1箇月の予告で中途解約できるとする根拠はありません。
• 3ＢがＡの同意を得て付加した畳、建具その他…：借地借家法第37条が賃借人に不利な特約を無効とするのは第31条・第34条・第35条で、造作買取請求権の第33条は入っていません。買取りを請求しない旨の特約は有効です。
• 4Ｂが賃料を支払わなければならない時期は、…：民法第614条は、建物の賃料を毎月末に支払うとしており、当月分はその月の末日に支払う後払いが原則です。前月末日に支払う前払いは、特約をした場合の扱いです。