令和元年度 問33

✓ これが正解4理事長の承認を受けた工事であれば、総会の決議を経なくても、当該工事に必要な外壁の穿孔、躯体の一部撤去を行うことができる。

解説

外壁の穿孔や躯体の撤去は共用部分の変更で、理事長の承認では足りません。

標準管理規約（単棟型）第17条は、専有部分の修繕等のうち共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものについて、理事長の承認を受ける手続を定めています。承認を要しない修繕等でも、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気など工事中の影響を管理組合が事前に把握する必要があるものは、あらかじめ理事長に届け出ます。

工事業者に頼んで畳の交換や壁紙の張替えをする場合は、この届出の対象になるので、届出が必要とする記述は適切です。承認を受けた工事でも、工事後に共用部分や他の専有部分へ影響が生じた場合は、発注した区分所有者の責任と負担で必要な措置をとるとされ、コメントも承認が事後的な影響の責任や負担を免責するものではないとしています。理事長が修繕等の箇所に立ち入って調査し、申請や届出と異なる内容の工事を確認した場合に原状回復のための措置等をとれる点も、コメントの説明に沿っています。

最も不適切なのは、理事長の承認があれば総会の決議なしに外壁の穿孔や躯体の一部撤去ができるとする記述です。外壁や躯体は共用部分で、それに手を加えることは共用部分の変更にあたり、総会の決議が必要です。理事長の承認は専有部分の工事のための手続で、総会の決議の代わりにはなりません。工事が躯体に及ぶかどうかで手続が変わる、と覚えておきます。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1区分所有者は、工事業者に依頼し、畳の交換…：工事業者が出入りし資材を運び込む工事は、承認のいらない内装工事でも、工事中の影響を管理組合が把握できるよう事前に理事長へ届け出ます。畳や壁紙の工事もこれにあたります。
• 2理事長の承認を受けた工事であっても、当該…：工事を承認したからといって、その後に生じた不具合の責任まで管理組合が引き受けるわけではありません。影響が出れば、工事を頼んだ区分所有者が自分の負担で手当てをする決まりなので、記述は適切です。
• 3理事長は、施工状況の確認のために立入り、…：理事長は修繕等の箇所に立ち入って必要な調査ができ、申請や届出と違う工事が見つかれば原状回復のための措置等をとれます。記述はこの仕組みを述べたもので適切です。