平成30年度 問32

✓ これが正解3区分所有者が専有部分を譲渡した場合、譲受人は、前区分所有者が管理組合と締結した駐車場使用契約に基づいて、その契約期間中は当該駐車場を使用することができる。

解説

譲渡すると駐車場使用契約は効力を失い、譲受人は使えません。

標準管理規約では、駐車場は管理組合が特定の区分所有者と結ぶ駐車場使用契約によって使わせ、1階に面する庭のような部分は規約で専用使用権を認める、という別々の仕組みになっています。駐車場について規約は、区分所有者がその専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失うと定めています。

このため、専有部分を譲り受けた人が、前の区分所有者の駐車場使用契約に基づいて契約期間中そのまま駐車場を使えるとする記述は誤りで、これが最も不適切です。譲受人が駐車場を使いたいときは、あらためて管理組合と契約を結ぶことになります。使用料の額は総会で決める事項なので、駐車場使用料も専用庭使用料も総会の決議で値上げできます。専有部分を貸したとき、賃借人は区分所有者と同じように専用庭を使えますが、駐車場は区分所有者が管理組合と結んだ契約によるものなので、当然には使えません。

専用庭は住戸に付いてくる権利、駐車場は人と結ぶ契約、と分けて覚えると、譲渡や貸与の場面で迷わなくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1駐車場使用料は、総会の決議により値上げす…：使用料の額は総会で決める事項とされているので、駐車場使用料を総会の決議によって値上げすることはできます。周辺の相場や管理費用の変化に合わせて、総会で額を見直すのは通常の手続きです。
• 2専用庭使用料は、総会の決議により値上げす…：専用庭使用料も、管理組合が定める使用料の一つで、その額は総会の決議で変更できます。専用使用権を持つ区分所有者にだけ関わる値上げでも、総会の決議という手続で行えるので適切です。
• 4区分所有者が専有部分を賃貸した場合、賃借…：専用庭は専有部分と一体で使われる部分なので、専有部分を借りた賃借人も使うことができます。一方、駐車場は区分所有者と管理組合の契約で、貸与すると契約が効力を失うので、当然には使えないとする記述は適切です。