2023年9月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問54

✓ これが正解23.2％

解説

（270万円－110万円）÷5,000万円×100＝3.2％です。

不動産投資の利回りには、収入だけで計算する表面利回り（単純利回り）と、費用も考慮する純利回り（ＮＯＩ利回り）があります。ＮＯＩは、年間の賃料などの収入から、管理費・固定資産税・修繕費などの年間の費用を差し引いた純収益のことです。

純利回り（ＮＯＩ利回り）は、純収益を投資総額で割って求めます。計算式は、（年間収入合計－年間費用合計）÷投資総額×100 です。この問では、（270万円－110万円）÷5,000万円×100＝160万円÷5,000万円×100＝3.2％となります。したがって、空欄には3.2％が入ります。

費用を差し引かない表面利回りは、270万円÷5,000万円×100＝5.4％です。費用を差し引くかどうかで値が大きく変わるため、物件の収益力を比べるときは純利回りが重視されます。分子から費用を引くのがＮＯＩ利回り、と押さえておくと判断しやすくなります。

ほかの選択肢の解説

• 12.2％：年間費用110万円を投資総額5,000万円で割った値です（110万円÷5,000万円×100＝2.2％）。費用の割合を求めただけで、収入から費用を差し引いた純収益を投資総額で割るという純利回りの計算にはなっていません。
• 35.4％：年間収入270万円をそのまま投資総額で割った表面利回りの値です（270万円÷5,000万円×100＝5.4％）。純利回りでは、収入から年間費用110万円を差し引いてから投資総額で割ります。