令和6年度 問28

✓ これが正解3Ａ棟及びＢ棟が区分所有建物であり、Ｃ棟が区分所有建物以外の建物である場合、団地内の土地がそれらの建物の区分所有者及び所有者の全員の共有に属しているときは、団地内の特定の建物の建替えを承認する旨の決議をすることができる。

解説

建替え承認決議は区分所有建物以外の建物が混じる団地でもでき、その記述が適切です。

団地の建替えには、区分所有法第69条の建替え承認決議と、第70条の一括建替え決議の二つの仕組みがあり、使える前提が違います。建替え承認決議は、団地内の建物の全部又は一部が区分所有建物で、建替えをする特定の建物の敷地が団地内の建物の所有者全員の共有に属していればできます。一括建替え決議は、団地内の建物の全部が区分所有建物で、敷地がその区分所有者の共有に属し、さらに団地管理組合で各棟を管理する旨の規約（第68条第1項の規約）が定められていることが前提です。

Ｃ棟が区分所有建物でない団地で一括建替え決議ができるとする記述は、全部が区分所有建物という前提を欠くので不適切です。全棟が区分所有建物でも団地管理組合の規約がないまま一括建替え決議ができるとする記述も、規約という前提を欠くので不適切です。Ｃ棟の敷地がＣ棟の区分所有者だけの共有になっている場合に三棟の団地管理組合で承認決議ができるとする記述は、敷地が団地の建物所有者全員の共有という前提を満たさないので不適切です。

残るのが、Ａ棟・Ｂ棟が区分所有建物、Ｃ棟がそうでなく、土地が全員の共有の場合に建替え承認決議ができるとする記述で、第69条の前提に合うので適切です。一括建替えは全部が区分所有建物と規約、承認決議は一部でもよく土地の共有が鍵、と対で覚えると区別しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 1Ａ棟及びＢ棟が区分所有建物であり、Ｃ棟が…：一括建替え決議は、団地内の建物がすべて専有部分のある建物であることが前提です。区分所有建物でないＣ棟が含まれる以上、土地が全員の共有でもこの決議は使えません。
• 2Ａ棟、Ｂ棟及びＣ棟が全て区分所有建物であ…：全棟が区分所有建物で土地も共有でも、各棟を団地管理組合で管理するという団地規約が定められていなければ、一括建替え決議の要件を満たしません。規約がなくてもよいとする点が誤りです。
• 4Ａ棟、Ｂ棟及びＣ棟が全て区分所有建物であ…：承認決議をするには、建て替える建物の敷地が団地の建物所有者全員の共有でなければなりません。Ｃ棟の敷地はＣ棟の区分所有者だけの共有で、Ａ棟・Ｂ棟の敷地もＣ棟側と共有ではないので、三棟の団地として承認決議はできません。