2024年9月 （特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会・一般社団法人金融財政事情研究会）問42

✓ これが正解1宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手する前であれば、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。

解説

業者が売主なら手付は解約手付とされ、倍額を現実に提供して解除できます。

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と取引する場合に、買主を保護するための制限を設けています。この問は、その代表的な制限を正しく覚えているかを問うものです。

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で受け取った手付は、その性質がどのようなものであっても解約手付として扱われます。相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、宅地建物取引業者は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できます。したがって、この記述が適切です。

一方、債務不履行による解除に伴う損害賠償の予定額や違約金は、定めること自体は禁止されておらず、合算して代金の額の10分の2を超えてはならないという制限です。手付の額の上限も代金の額の10分の2で、5％ではありません。専任媒介契約の有効期間は3ヵ月を超えることができませんが、それより長い期間を定めた場合は契約が無効になるのではなく、有効期間が3ヵ月とされます。

覚え方として、自ら売主の制限は手付・違約金ともに代金の10分の2が上限、専任媒介契約は3ヵ月が上限で超えた分は3ヵ月に短縮、と数字とその効果をセットで押さえておくと整理しやすくなります。

ほかの選択肢はなぜ違うのか

• 2宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の…：業者が自ら売主となる場合でも、違約金を定めることはできます。制限されるのは、損害賠償の予定額と違約金を合計した額が代金の10分の2を超えるような定めで、定めること自体を禁じる点が誤りです。
• 3宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の…：宅地建物取引業者が自ら売主として受け取れる手付の上限は、代金の額の10分の2（20％）です。5％を超える手付を受け取れないとする点は、上限の割合を取り違えています。
• 4専任媒介契約の有効期間は、３ヵ月を超える…：専任媒介契約の有効期間は最長3ヵ月ですが、それより長い期間を定めても契約全体が無効になるわけではなく、期間が3ヵ月に縮められます。無効になるとする点が誤りです。